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Vierzonitude

Le blog que personne ne lit... mais dont tout le monde parle


La taxe foncière passe du simple au double entre Méreau et Vierzon

Publié par vierzonitude sur 27 Octobre 2019, 06:10am

Nous en parlions en août dernier : Vierzon fait partie des villes les moins chères de France en matière d'immobilier. Et ce n'est pas franchement un atout. Les professionnels de Vierzon, interrogés dans la presse locale, le disent : "Ainsi, une maison vendue 110.000 euros il y a neuf ans ne se vendrait aujourd’hui qu’entre 80.000 et 90.000 euros. Et il y a des biens qui ne se vendent simplement pas." 

Les professionnels de l'immobilier sont clairs sur les raisons de cette chute des prix : "Comme beaucoup de villes, on a perdu des habitants avec pas mal de maisons à vendre", dit l'un. "C’est un problème de stagnation de la population et du manque de création d’emplois", constate un autre. "Il y a trop de biens à vendre. Cela fait chuter les prix" ajoute un troisième. Pas très engageant tout ça.

Mais il y a un autre problème, récemment évoqué par Philippe Popineau, patron des galeries (qui ferment) et qui, selon lui, freinent les repreneurs de l'activité : la taxe foncière à Vierzon "est excessivement élevée. Entre Méreau et Vierzon, on passe du simple au double", à quelques mètres près... "Elle est plus chère que dans bon nombre de villes identiques." Il faudra un jour trancher le problème du poids des impôts fonciers. 

Evidemment, les prix bas incitent à l'achat, tant pis pour les vendeurs... Le prix moyen d’une maison est ainsi compris entre 70.000 et 80.000 euros. Pour un appartement, cela va de 12.000 à 13.000 euros pour un studio, et jusqu’à 35.000 pour un T3. C'est le moment d'acheter, pas celui de vendre. 

La taxe foncière passe du simple au double entre Méreau et Vierzon

Seule la ville de Thouars, dans les  Deux-Sèvres rivalise avec Vierzon en matière d'immobilier. Le prix médian pour une maison ancienne à Thouars est de 65.000 euros, deux mille euros de plus à Vierzon. ce qui place ces deux villes comme étant les plus faibles en prix sur le marché immobilier, selon le dernière barème de l'hebdo l'Express. Peut-on s'en réjouir ? Le prix, à Vierzon, a même encore baissé de 4,3%. A ce train-là, il va falloir payer pour vendre sa maison. C'est déjà le cas. Car une maison ancienne achetée il y a dix ou quinze ans est invendable, sauf à perdre dessus...

Saint-Amand-Montrond est au-dessus du marché vierzonnais à 73.000. Et le marché de Bourges est deux fois plus cher que celui de Vierzon. Certains estiment que les pris bas de l'immobilier, à Vierzon, est une bonne chose pour la ville. Les maisons sont peu chères donc susceptibles d'attirer des gens de l'extérieur.  C'est un point de vue. Mais un marché de l'immobilier plus élevé est aussi un gage de bonne santé de la ville, sans pour autant aller dans des excès comme dans certaines grandes villes. 

 

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TOUTANVAG 27/10/2019 10:34

Et alors, sans gros impôts locaux, comment le maire pourrait-il s'amuser avec des réalisations qui ne servent à rien ? Il faut bien lui laisser ses petits plaisirs afin qu'il croit être un génie.

paypal 27/10/2019 08:55

les agents immobiliers ont besoin de vivre, ils n'hésitent pas à vendre le même bien négocié il y a 5 ans à 100000 , au prix 2019 80000 20% en moins et ils ne sont pas honteux ! ce qui compte c'est faire de la commissions de là à suspecter un accord entre eux il n'y a qu'un pas ??? Ce qui est certain pour les vendeurs c'est une perte garantie jamais on ne retrouve la mise

Pas d'accord 02/09/2019 23:16

Mr WIZARD , le bon coin n'ai pas du tout le bon exemple, 80 % des maisons mise en vente sur le bon coin sont vendu une fois négociations faite 20 à 30 % moins chères que le prix annoncé au depart.
C'est comme les voitures, elles sont mise en vente à 10000 euros , alors que la côte est de 8000 et au final elle se vends 7000. Donc NON le bon coin est de très loin un bon exemple.

Wizard 27/10/2019 09:38

Bien entendu tous les prix se négocient à la baisse. L'échantillon du Bon Coin, qui est corroboré sur les autres sites de vente, atteste néanmoins qu'il ne faut pas s'imaginer que Tous les biens immeubles en vente sur Vierzon sont du bas de gamme bradé. Il ne faut pas s'imaginer non plus que Tous les vendeurs acceptent de baisser leur prix au-delà du raisonnable. En outre, il n'y aurait pas autant d'agences immobilières si le marché ne tournait pas et s'il n'y avait pas des profits à la clé.

Nous disposons d'un outil précieux pour se faire une idée plus juste du sujet, mis en ligne par les pouvoirs publics et qui était évoqué dans mon message précédent : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
La consultation des prix de vente/achat réels sont parfois surprenants et pas dans le sens que vous indiquez.

Il n'en demeure pas moins qu'à l'heure où j'écris j'ai 250 k€ cash à "mettre" dans une propriété sur la région. Je ne trouve pas ce qui me convient et je doute fort que le vendeur d'un bien estimé entre 350 k€ et 400 k€ consente à me le céder à hauteur de mon budget. Si vous avez des tuyaux je pourrais être intéressé...

Wizard 29/08/2019 10:24

Encore un article qui n'explique pas tout quant à la réalité du sujet.
Si nous prenons comme exemple la base de données du "Bon coin" le 29/08/2019 à 8h50, nous trouvons 299 biens proposés à la vente, soit 55 biens mis en vente directement par des particuliers et 244 par des professionnels étant entendu qu'il est possible de trouver quelques doublons proposés à la fois par les uns et les autres.
Répartition des biens par fourchette de prix :
-) moins de 50k€ = 23 (3 & 20)
-) de 50k€ à 75k€ = 42 (6 & 36)
-) de 75k€ à 100k€ = 81 (19 & 62)
-) de 100k€ à 150k€ = 93 (21 & 72)
-) de 150k€ à 200k€ = 28 (5 et 23)
-) de 200k€ à 300k€ = 33 (5 et 28)
-) plus de 300k€ = 8 (1 & 7) dont 2 à plus de 600k€
Le total fait plus de 299 car les prix charnières (75, 100, 150...) se retrouvent simultanément dans deux tranches de prix successives. Ne sont pas compris ici les biens à vocation agricole, commerciale, etc...
Le "bon coin" est un bon indicateur du marché actif, celui visité essentiellement par les acheteurs désireux d'habiter leur bien en principal ou en secondaire et les prix affichés sont ceux au départ de la négociation.
La base de données dont vous citez les chiffres serait me semble-t-il celle du fisc qui enregistre toutes les transaction au prix de vente notarié (site VDF). Attention à ce sujet des chambres de notaires signalent que certains agent immobiliers pratiquent les frais d'agence à la "charge du vendeur" ce qui aurait pour effet de gonfler l'assiette fiscale donc les droits de mutation (taxes). A vérifier, mais ceci peut également altérer la justesse des prix de vente réels (net vendeur) des biens.
Quels enseignements peut-on tirer de la publication des prix d'achat ?
La première évidence c'est que le marché "officiel", hors adjudications judiciaires, ne constitue pas le seul canal d'acquisition d'un bien mais les transactions réalisées par ce truchement s'établissent le plus souvent "à la valeur du marché". Les autres sources de transaction peuvent s'écarter sensiblement des valeurs de marché par leur contexte : adjudications (ventes aux enchères), cessions suite à succession (ventes aux voisins pour extension…), le sujet est vaste.
Le deuxième enseignement c'est que le prix d'achat (éventuels frais d'agence inclus !) ne représente pas le coût du bien in fine, loin s'en faut parfois. Si vous pouvez espérer qu'un bien à 300k€ situé à Vierzon n'impliquera pas de lourds travaux d'aménagement "indispensables", il n'en va pas de même pour une maison individuelle de 65k€ et si vous n'êtes pas bricoleur averti vous pouvez prévoir un doublement de votre investissement pour vous mettre "aux normes" notamment. Il faut signaler que les Vierzonnais ne le savent pas tous, mais les contrôles avec obligation de travaux augmentent en nombre d'année en année. L'assainissement collectif par exemple peut vous coûter entre 10% et 20% de votre prix d'achat en cas de non conformité et on annonce déjà une obligation d'analyses des matériaux potentiellement amiantés avant toute intervention de professionnels sur un chantier…
Pour résumer, Vierzon revient de loin avec un bâti très souvent ancien, de médiocre qualité et peu ou pas entretenu. Les choses changent cependant car les nouveaux propriétaires font souvent des travaux indispensables et on constate un redressement relatif des prix depuis quelques années.

En même temps 29/08/2019 09:51

Selon les notaires, le prix médian des maisons à Vierzon n’a baissé que de 2,1% sur 5 ans. C’est pas très clair tout ça !

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